• les logements, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) permettant auxlogements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.2003).
• les locaux, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) ;
L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné.
La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.
Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable devront respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 ou obtenir un label « BBC 2005 » (lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013).
Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ». Ces logements pourraient également ouvrir droit à la réduction d’impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale relatives à au moins deux catégories de travaux sur les quatre suivantes fixées par arrêté du ministre chargé de la construction (arrêté à paraître).
La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1 (l’arrêté du 29.décembre 2012 revoit aux zones fixées par l’arrêté du 29 avril 2009).
Elle n’est pas applicable en zone C et ne le sera que dans les communes de la zone B2 ayant fait l’objet d’un agrément du préfet de région après avis du comité régional de l’habitat. Toutefois, pour les logements que le contribuable acquiert jusqu’au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire jusqu’à cette date, la réduction d’impôt s’applique indifféremment en zone Abis, A, B1 et B2.
Les conditions de location sont :
Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant au moins neuf ans.
Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable, comme c’est le cas pour le « Scellier intermédiaire » (dans le régime Scellier classique, la location à un ascendant ou un descendant était admise).
La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret (décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012 : JO du 30.12.12).
Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2013 à :
Plafonds de loyer au m²
Zone A bis
16,52 €
Zone A
12,27 €
Zone B1
9,88 €
Zone B2
8,59 €
Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.
Exemple :
• Pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 8,79 € (détail du calcul : 9,88 x (0,7 + 19/100) = 8,79).
• Pour un logement neuf de 30 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 11,85. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,33 (0,7 + 19/30), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 9,88 x 1,2 = 11,85). Il est également envisagé que les plafonds de loyer puissent être réduits par le préfet de région après avis du comité régional de l’habitat, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux (un décret devra définir les conditions d’application de cette disposition).
Pour les baux conclus en 2013, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :
Composition du foyer locataire
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
Personne seule
36.502 €
36.502 €
29.751 €
26.776 €
Couple
54.554 €
54.554 €
39.731 €
35.757 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge
71.515 €
65.579 €
47.780 €
43.002 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge
85.384 €
78.550 €
57.681 €
51.913 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge
101.589 €
92.989 €
67.854 €
61.069 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge
114.315 €
104.642 €
76.472 €
68.824 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
+ 12.736 €
+ 11.659 €
+ 8.531 €
+ 7.677 €
Les conditions de la réduction d’impôt
Il est possible de bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements, mais toujours dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29 décembre 2012) et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.
En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 %.
Elle est répartie sur neuf ans. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des huit années suivantes.
Limitation du dispositif dans les immeubles neufs d’au moins cinq logements
Au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, au moins 20 % des logements doivent être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Le respect de cette limite s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis. Si une personne commercialise des logements sans respecter cette limite, elle est passible d’une amende maximale de 18 000 € par logement excédentaire. Un décret doit fixer les conditions et modalités d’application de cette limitation (décret à paraître).
Le dispositif « Duflot » outre-mer :
Dans les DOM et les collectivités d’outre-mer, la réduction d’impôt est applicable dans des conditions identiques, sauf pour les points suivants :
• le taux est fixé à 29 %,
• les plafonds de loyer et de ressources des locataires peuvent être adaptés par décret,
• le respect d’un niveau de performance énergétique globale n’est pas applicable à Mayotte et ne le sera dans les autres DOM et COM que dans des conditions fixées par décret.